О залоговом праве участника долевого строительства

  • 25 апреля 2018 г.
  • Прочитано 0 просмотров

Экономическая коллегия разбиралась с возникновением залоговых прав в отношении объекта строительства. 

Обстоятельства дела: 

Гражданка Р. в январе 2012 года был заключен с обществом застройщиком договор участям в долевом строительстве. 

Срок передачи объекта конец 2012 года.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Гражданка выплатил примерно 30% от стоимости квартиры и феврале 2012 года отказалась от договора. 

В мае 2015 году в отношении этой квартиры был зарегистрирован договор с гражданином З. При этом в феврале 2015 года принято заявление о признании общества-застройщика банкротом, а в апреле введена процедура наблюдения.

Гражданка Р. обратилась с заявлением о включении в реестр требования оплаченных за квартиру средств и процентов, неустойку. Также просила признать ее требования как обеспеченные залогом квартиры, которую она хотела приобрести, но отказалась от этого договора.

Две инстанции требования удовлетворили. Кассация поддержала суды. 

Суды указав на ст. 13 закона об участии в долевом строительстве признали, что у граждански Р. имеется право залога на квартиру.

Банк кредитор обжаловал судебные акты. 

Аргументы Коллегии:

  • Из толкование п.2, 5 ст. 13 закона о долевом участии в строительстве следует, что с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве о участника возникает ПРИТЯЗАНИЕ НА ЗАЛОГОВОЕ ОБРЕМЕНЕНИЕ строящегося объекта. Такое притязание имеет значение для разрешения споров из старшинства залогов, когда застройщик отчуждает недостроенный объект; 
  • Из толкования п. 3, 8 ст. 13 закона о долевом участии в строительстве при положительном стечении обстоятельств  ПОЛНОЦЕННОЕ залоговое обеспечение не возникает, так как до регистрации прав на квартиру, она как объект права не существовала, а после регистрации ее собственником стал участник долевого строительства;
  • После завершения строительства при наличии в отношении квартиры одного договора долевого участия и при регистрации права собственности на эту квартиру за застройщиком, возникает право залога участника на эту квартиру; 
  • Если участник долевого строительства отказался (правомерно) от договора, то у него с момента регистрации права собственности застройщика на объект,  возникает право залога обеспечивающее возврат уплаченных  денежных сумм;
  • Если после того как участник долевого строительства отказался от договора и в отношении квартиры заключен новый договор участия в строительстве, то после завершения строительства новый участник получает квартиру не обремененную в пользу предыдущего участника. Это правило имеет исключение, в случае недобросовестного поведения  с целью обхода положений о долевом строительстве, а именно лишения первого участника  обеспечения;
  • При банкротстве застройщика обращение взыскания на объект долевого участия не происходит. Участникам строительства (как предыдущим, так действующим) в этом случае необходимо обращаться с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилого помещения или денежного требования. Признания за ними права залоговых кредиторов не требуется.  
  • Суды не исследовали обстоятельства дела в части добросовестности/недобросовестности заключения нового договора участям в долевом строительстве, тогда как гражданка Р. ссылалась на эти обстоятельства.

Определение